(문책 민단 중앙본부 민생국)

부동산 실명제
1995년 이전에 취득한 토지, 재외동포법에서 특례 적용

1. 부동산실명제 실시 배경

각종 탈법·위법 및 반사회적 행위의 도구로 악용되어온 부동산 명의신탁을 금지하여 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하기 위하여 1995년 7월 1일부터 부동산실명제를 실시하게 되었습니다.

2. 실권리자명의 등기의무

누구든지 부동산에 관한 물건을 명의신탁 약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니되며, 양도담보의 경우에는 채권자·채권금액 및 채무변제를 위한 양도담보라는 뜻이 기재된 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출해야 합니다.

3. 명의신탁 약정의 효력

명의신탁 약정은 무효이며, 명의신탁 약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산 물권변동도 무효가 됩니다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의 신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니합니다.

또한 명의신탁 약정의 무효와 등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다.

4. 위반시의 제재

▼과징금의 부과대상 및 금액

실명등기의무를 위반한 명의신탁자, 양도담보사실 기재의무를 위반한 채권자 및 등기관에 대한 제출서면에 채무자를 허위로 기재하여 제출하게 한 실채무자에 대하여는 위반한 기간 및 당해 부동산의 가액에 따라 당해 부동산 가액의 최저 10%에서 최고 30%에 해당하는 과징금이 부과됩니다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 산정된 과징금의 50%를 감경할 수 있습니다.

▼부동산가액 산정기준

과징금 부과기준이 되는 부동산 가액은 과징금 부과일 현재의 가격에 의하며 토지는 개별공시지가, 건물 및 국세청장이 지정하는 공동주택은 매년 국세청장이 산정·고시하는 가액에 의하게 됩니다.

▼이행강제금

과징금 부과후에도 실명등기를 하지 않으면 과징금부과일로부터 1년이 경과한 때에 부동산평가액의 10%가, 다시 1년이 경과한 때에 부동산 평가액의 20%가 이행강제금으로 부과됩니다.

▼벌 칙

실명등기의무를 위반한 명의신탁자, 양도담보사실 기재의무를 위반한 채권자 및 등기관에 대한 제출서면에 채무자를 허위로 기재하여 제출하게 한 실채무자 및 그렇게 하도록 시킨 사람은 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처할 수 있고, 명의수탁자 및 그렇게 하도록 시킨 사람은 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.

5. 종중 및 배우자에 대한 특례

종중 및 배우자간 명의신탁에 대하여는 조세포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 경우는 특례를 인정하여 명의신탁 약정의 효력, 과징금, 이행강제금, 벌칙 및 기존 명의신탁의 실명등기의무 위반시 효력규정의 적용이 배제됩니다.

6. 장기 미등기에 대한 제재

부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자로서 3년 이내에 소유권이전등기를 신청하지 않은 등기권리자에 대하여는 위반한 기간 및 당해 부동산의 가액에 따라 당해 부동산 가액의 최저 10%에서 최고 30%에 해당하는 과징금이 부과됩니다. 다만, 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 산정된 과징금의 50%를 감경할 수 있습니다.

장기 미등기의 기산일은 계약당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 매매 또는 교환의 경우에는 반대급부의 이행이 사실상 완료된 날 즉, 잔금청산일이며, 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 증여의 경우에는 그 계약의 효력이 발생된 날이 됩니다.

다만, 「부동산실권리자명의등기에관한법률」 시행 이전에 취득할 경우에는 법 시행일부터 기산합니다.

과징금을 부과받고도 소유권이전등기를 신청하지 않는 때는 이행강제금이 부과되며, 장기 미등기자와 이를 시킨 사람은 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.

7. 기존 명의신탁의 실명등기의무

▼기존 명의신탁의 실명등기의무

1995년 6월 30일 이전에 이루어진 기존 명의신탁자는 1년의 유예기간 이내에 실명등기를 하여야 합니다.

다음과 같은 경우에는 실명등기를 한 것으로 간주됩니다.

①기존 명의신탁자가 부동산에 관한 물권에 관하여 매매 기타 처분행위를 하고 유예기간 이내에 취득자에게 직접 등기를 이전한 경우

② 기존 명의신탁자가 유예기간 이내에 다른 법률의 규정에 의하여 시장·군수·구청장에게 매각을 위탁하거나 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우

▼실명등기의무 위반의 효력

실명등기 또는 매각처분 등을 하지 않는 경우는 명의신탁약정은 무효가 되고 과징금도 부과하게 되나 별도의 형사처벌은 없습니다.

▼유예기간의 연장

실권리자의 귀책사유 없이 다른 법률의 규정에 의하여 실명등기 또는 매각처분 등을 할 수 없는 경우에는 그 사유가 소멸한 때부터 1년 이내에 실명등기 또는 매각 처분하여야 합니다.

법 시행전 또는 유예기간 중에 부동산 물권에 관한 쟁송이 법원에 제기된 경우에는 확정판결이 있은 날부터 1년 이내에 실명등기 또는 매각처분하여야 합니다.

8. 기존 양도담보권자의 서면제출의무

기존 양도담보인 경우 “법 시행일부터 1년 이내에 채무자·채권금액 및 채무변제를 위한 담보”라는 뜻이 기재된 서면을 등기관에게 제출하여야 합니다.

9. 재외동포법에 의한 특례

재외동포법의 적용을 받는 외국국적동포는 일정한 경우 과징금과 이행강제금을 면제받을 수 있습니다. 이는 과거에 외국국적동포는 토지의 취득이나 계속보유가 사실상 불가능하여 타인명의로 부동산을 보유하는 경우가 많았고, 현실적으로 부동산 소유명의의 실명전환에 어려움이 많았던 점을 감안한 것입니다.

다만, 「부동산실권리자명의등기에관한법률」시행일(1995년 7월 1일) 이전의 명의신탁토지에 한하여 재외동포법시행일(1999년 12월 3일)이후 1년 이내에 실명으로 전환하거나 매각처분할 경우 과징금 및 이행강제금을 면제합니다.

위 조항의 적용을 받기 위해서는 국내거소신고를 하여야 합니다.

(2004-10-06 민단 신문)