(문책 민단 중앙본부 민생국)

외국인의 토지취득
외국국적 동포에게는 특례로 범위확대

1. 기본원칙

종래에는 외국인이나 외국법인이 대한민국내에서 토지를 취득하는 것은 극히 제한적으로 허용되었으나, 1998년에 '외국인 토지법'을 개정하여, 외국인 또는 외국법인도 군사시설 확보구역 등 외국인의 토지취득을 특별히 제한할 필요가 있는 경우를 제외하고는, 관계 당국에 신고하면 대한민국내 토지를 쉽게 취득할 수 있게 되었다.

2. 취득할 수 있는 경우

가. 신고에 따른 토지취득

(1)대상토지

토지취득에 허가를 필요로 하는 지역 이외에 토지를 취득하기 위해서는, 토지소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 신고하면 된다.

(2)신고기간

토지 계약체결일(계약서 작성일)로부터 60일 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 신고하면 된다.

(3)구비서류
소정의 토지취득 신고서에 구비서류인 대상토지의 토지등기부등본, 토지취득 계약서를 첨부하여 제출하면 된다.

(4)처리절차

토지취득 신고서에 구비서류를 갖춰 토지소재지를 관할하는 시청·군청 또는 구청의 지적과에 제출하면, 신고기한을 지켰는지, 신고서 및 구비서류는 갖춰졌는지 등을 심사하고 즉시 신고필증가 교부된다.

나. 허가에 따른 토지취득

(1)대상토지

전술한 바와 같이 원칙적으로는 신고만으로 토지취득이 가능하다. 그러나, 군사시설 보호구역 등 일정 구역은 예외적으로 허가를 받지 않으면 토지를 취득할 수 없다. 허가를 받지 않으면 취득할 수 없는 토지는 다음과 같다.

①군사시설 보호법에 따른 군사시설 보호구역, 해군 기지법에 따른 해군 기지구역, 군용항공 기지법에 따른 기지 보호구역

②문화재 보호법에 따른 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역

③자연환경 보전법에 따른 생태계 보전지역

(2)허가신청기한

해당 토지의 계약체결일 이전에 시장·군수 또는 구청장의 허가를 신청하지 않으면 안된다.

(3)구비서류

소정의 토지취득 허가신청서에 구비서류인 대상토지의 토지등기부등본, 계약 당사자간의 합의서를 첨부하여 제출하면 된다.

(4)처리절차

토지취득 허가신청서에 구비서류를 갖춰, 토지소재지를 관할하는 시청·군청 또는 구청의 지적과에 제출하면, 대상토지의 취득이 해당 구역·지역 등의 지정목적에 지장을 주는지의 여부를 신중히 검토하여, 지장이 없는 경우에는 허가신청일로부터 15일 이내에 허가한다.

다. 상속 등 계약외의 원인에 따른 토지취득 = 신고대상

(1)취득원인

외국인은, 계약에 따라 토지를 취득하는 경우가 아닌 상속·경매·환매권 행사·재판소의 확정판결 등으로 토지를 취득하는 경우에도 신고하지 않으면 안된다.

(2)신고기간

대상토지를 취득한 날로부터 6개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 신고하면 된다. 즉, 상속의 경우, 피상속인의 사망일, 경매의 경우는 경락결정일, 환매의 경우는 환매계약일(또는 환매금액 공탁일), 확정판결의 경우는 판결확정일로부터 6개월 이네에 신고하지 않으면 안된다.

(3)구비서류

소정의 토지취득 신고서에 토지등기부등본 및 다음 취득원인별 구비서류를 첨부하여 제출하면 된다.

①상속의 경우 = 상속인임을 증명할 수 있는 서류

②경매의 경우 = 경락결정서

③환매권 행사의 경우 = 환매임을 증명할 수 있는 서류

④재판소의 확정판결의 경우 = 확정판결문

(4)처리절차

조티취득 신고서에 구비서류를 갖춰, 토지소재지를 관할하는 시청·군청 또는 구청의 지적과에 제출하면, 신고기한을 지켰는지, 신고서 및 구비서류는 갖춰졌는지 등을 심사하여 즉시 신고필증을 교부한다.

3. 국적상실자의 계속보유 = 신고대상

가. 신고원인

대한민국내의 토지를 소유하고 있는 대한민국 국민이나 대한민국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 외국인으로 변경된 경우, 그 외국인이 해당 토지를 계속해서 보유하고자 할 때에는 신고하지 않으면 안된다.

나. 신고기한

외국인 또는 외국법인으로 변경된 날부터 6개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 신고하면 된다.

다. 구비서류

소정의 토지계속보유 신고서에 대상토지의 토지등기부등본과 국적이 변경되었음을 증명하는 서류(개인의 경우), 대한민국 법령에 따라 설립된 법인이 외국법인으로 변경되었음을 증명할 수 있는 서류(법인의 경우)를 첨부하여 제출하면 된다.

라. 처리절차

토지계속보유 신고서에 구비서류를 갖춰, 토지소재지를 관할하는 시청·군청 또는 구청의 지적과에 제출하면 신고기한, 구비서류 등을 검토한 후, 즉시 신고필서를 교부한다.

4. 외국국적 동포에 대한 특례

재외동포법 시행(1999년 12월3일)으로 외국국적 동포가 신고만으로 취득할 수 있는 부동산의 범위가 확대되었다.

즉, 재외동포법 제정전에는 외국국적 동포도 일반 외국인과 같이 문화재보호법 상의 보호구역, 자연환경 보전법상의 생태계 보전지역 및 군사시설 보호법상의 보호구역의 부동산 취득시에는, 시장·군장 또는 구청장의 허가를 필요로 했으나, 재외동포법 시행에 따라 외국국적 동포는 군사시설 보호구역을 제외한 국내 토지를 자유롭게 취득·보유할 수 있게 되었다. 단, 전술한 기간내에 시장·군수 또는 구청장에게 신고하지 않으면 안된다.

외국국적 동포가 전술한 혜택을 받기 위해서는 국내 거주신고를 하지 않으면 안된다.

5. 부동산 매각대금의 반출
가. 일반원칙

비거주자가 외국에서 휴대반입하거나, 송금된 자금으로 국내 부동산을 취득한 경우에는, 해당 부동산 매각대금을 반출할 수 있다. 단, 재외동포의 국내 부동산 매각대금의 반출은 별도로 인정하고 있다.

나. 요건 및 절차

▼요건

외국에서 휴대반입하거나, 송금된 자금으로 외국외환은행에 신고하여 국내 부동산을 취득한 경우

담보권의 실행에 따라 외국외환은행에 신고하여 국내 부동산을 취득한 경우

▼절차

부동산 매각대금을 반출하는 경우에는, 부동산 취득 신고필증, 매매계약서, 세금납부 영수증 등 해당 부동산의 취득 및 매각을 입증할 수 있는 서류를 외국외환은행에 제출한 후에 반출할 수 있다.

다. 재외동포의 국내 부동산 매각자금 반출

재외동포, 즉 다음에 해당하는 자는, 본인명의의 국내 부동산 매각자금을 외국에 반출할 수 있다.

①해외이주법에 따른 해외이주자로 외국국적을 취득한 자(외국국적 동포)

②대한민국 국민으로 외국의 영주권 또는 그에 준하는 자격을 취득한 자 등(재외국민)

반출하기 위해서는, 외국외환은행에 재외동포 재산반출 신청서를 제출하지 않으면 안되고, 부동산 소재지관할 세무서장이 발행한 부동산 매각자금 확인서 등을 첨부해야 한다.

(2004-09-08 민단 신문)