掲載日 : [21-01-27]   照会数 : 3149

賃貸物件修繕と改正民法の関係…貸借人の権利が明文化

　さて、皆さんの暮らしに身近な法律である民法について、2020年4月に大きな改正があったことをご存知ですか？

　皆さんにとって身近な賃貸借の分野でも、賃貸借期間の変更・不動産の賃貸人たる地位の移転・賃貸人の修繕義務の範囲や賃借人の修繕権等の様々な改正がありました。

　今回は、Q＆A方式でなく、賃貸物件の修繕に関する改正について簡単にご説明したいと思います。

　◆修繕費の負担
　古い賃貸マンション等で「お風呂で水しか出ないよー。困ったな」という経験をされた方もいらっしゃるのではないでしょうか。夏であればまだしも、真冬に給湯器が故障したとなれば一大事です。しかし、急いで管理会社や大家に連絡したものの、故障原因の調査が必要だとかなんとか言ってはなかなか故障を直してくれないので困ったというトラブルも残念ながら少なくはありません。

　さて、これまでの改正前民法下でも、賃貸物件の修繕に関し、例えば給湯器や備え付けのエアコンなどを賃借人が修繕した場合、その修繕に要した費用を「必要費」として賃貸人に請求することはできました（民法608条1項）が、賃借人がどのような場合に修繕を行ってよいか等は個別の裁判における判断等に委ねられていました。

　そこで、改正民法（改正民法第607条の2）では、これまでの裁判で認められた判断要素を明文化し、賃借物の修繕が必要であって、①「賃借人が賃貸人に対し修繕が必要であることを通知し、又は、賃貸人がそのことを知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき」または、②「急迫の事情があるとき」には、賃借人が自ら修繕をすることができるという賃借人の修繕権として規定しました。

　◆賃借人が修繕し請求
　上記の改正により、これからは、例えば、管理会社に連絡したけれどもなかなか直してくれない（上記①の場面）とか、台風で窓が割れたとか水のトラブル（水漏れ）など急いで修繕しないといけない（上記②の場面）などの場面では、賃借人が自ら修繕をして、その費用を賃貸人に請求できることになります。

　しかし、改正法でも、上記のように判断要素を明文化しただけで、実際に、どれくらいの期間が「相当の期間内」に該当するのか、あるいは、どのような事情があれば「急迫の事情がある」といえるか等の判断基準についてまで具体的には規定されていません。

　結局のところ、契約書のなかで具体的な判断基準まで細かく定めていれば別ですが、そういった合意でもない限り、これまでの実務の扱いと同じく、実際に借主が修繕した場合でも、相当期間や急迫性の有無の判断に限らず、修繕に要した費用が相当であったかどうかなど、様々な点について争いが生じる余地が残されています。

　ただ、賃借人の修繕権が明文化されたことで、今後は、上記の各種事情の有無の判断について、裁判でも賃借人にとって有利な判断に傾くことが予想されますので、賃借人の不便を無視してなかなか故障を直してくれないというトラブルも減少することと思われます。
弁護士　張界満
（2021.01.27 民団新聞）